Colegio de Economistas de Valencia
23 de Mayo de 2006
Nota de Prensa
LOS CUÁNTOS Y EL CÓMO DE LA LEY URBANÍSTICA VALENCIANA: ES LA ECONOMÍA ………

Los cuántos y el cómo de la Ley Urbanística Valenciana: es la economía trajo al Colegio de Economistas de Valencia un tema de candente actualidad como es la nueva normativa en materia de urbanismo, analizada desde una perspectiva económica. Para ello, contó con

la participación de Sara Mur y Joaquim Clusa, responsables de Mur&Clusa Associats, S.L, quienes defendieron la tesis de que la iniciativa privada debe y puede ayudar a financiar las infraestructuras públicas mediante convenios con los ayuntamientos, en mayor proporción que en la actualidad.
El acto, organizado por el Colegio el pasado 23 de mayo, fue presentado por Mariano García Perea, vocal de la Junta de Gobierno. Tanto Sara Mur como Joaquim Clusa son economistas expertos en temas de urbanismo, y tienen entre sus clientes a numerosos ayuntamientos de toda España.
El desarrollo de la actividad urbanística ha provocado un incremento de los operadores económicos encargados de la gestión y ejecución del planeamiento urbanístico en la Comunidad Valenciana, constituyendo en la actualidad uno de los sectores en alza de su economía. Precisamente, la sesión de trabajo que contó con la presencia de unas 100 personas se centró en la Ley Urbanística Valenciana que la Generalitat Valenciana elaboró y aprobó el pasado 30 de diciembre, derogando la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, vigente desde 1994.
Los cuántos y el cómo de la Ley Urbanística Valenciana: es la economía puso de relieve la importancia del contenido económico de los desarrollos urbanos, y cuestionó el reparto equitativo de beneficios y cargas que toda ley urbanística pretende. La LRAU fue pionera en contemplar el desarrollo del suelo urbanizable, utilizando los convenios entre la administración y el agente urbanizador, y recogiendo también los derechos de los propietarios. La fórmula de convenio se basa fundamentalmente en la evaluación económica y la necesaria negociación entre las partes.
Los ponentes defendieron la tesis de que, por encima de la normativa, es el planeamiento, la gestión y la búsqueda de convenios lo que realmente repercute en el desarrollo de las ciudades y en la creación de vivienda protegida. En definitiva, la economía.
   
Sara Mur, economista del COEV, en el que precisamente presidió la Comisión de Urbanismo, intervino en primer lugar. Como declaración de principios, subrayó que en el urbanismo "hay muchos intereses encontrados, por lo que resulta necesario poner de acuerdo a todas las partes implicadas para resolver el crecimiento urbanístico y las plusvalías de forma consensuada, y que las ciudades consigan más equipamientos e infraestructuras, que a su vez otorgarán más valor al propio producto inmobiliario".
Más vivienda protegida
Sara Mur describió la situación actual de las ciudades y el desarrollo urbanístico, alertando, en primer lugar, de la existencia de un déficit de vivienda de precio asequible de acuerdo con los niveles de renta.
"Aproximadamente un 60% de los nuevos demandantes quedan excluidos, por sus elevados precios, del mercado de vivienda libre, y de éstos, un 25% no puede acceder a ningún tipo de vivienda, ya que se sitúan en la denominada banda de bienestar social. Estos últimos van a necesitar de alquileres bajos o completamente asistida". Para paliar esta escasez, Mur vaticinó que hace falta una proporción del 50% entre VPO y vivienda libre.
El precio de la vivienda no es el único problema urbanístico actual. La ciudad necesita más y mejores infraestructuras que la que aportan los nuevos desarrollos. "Nuestras ciudades no tienen el nivel de calidad europea". Los recursos públicos son insuficientes para financiar la necesidad de infraestructuras y equipamientos que genera el nuevo crecimiento urbano, en plazos cortos de tiempo, "a pesar de que se ha incrementado la inversión de las administraciones desde 2000".
Las ciudades, por tanto, no se han beneficiado suficientemente del boom de precios y de producción inmobiliaria que impera en el mercado desde 1996. La propiedad del suelo recibe un valor residual en gran parte "regalado" por la edificalidad que otorga el planeamiento urbanístico aprobado por los propios Ayuntamientos y Comunidades Autónomas, y que se ve reforzado por un mercado inflacionado. La ciudad necesita más compacidad y densidad y menos sprawl y vivienda unifamiliar que no paga los costes reales de los servicios y de la movilidad", sostuvo Mur.
Las mayores cargas para financiar infraestructuras públicas no repercuten en los precios inmobiliarios, que se forman por la lógica de mercado, sólo reducen el valor residual del suelo antes de urbanizar. "En el desarrollo de la normativa urbanística, las administraciones públicas deberían plantearse unas mayores cargas, que incluyeran también los sistemas de ciudad que generan directa e indirectamente los nuevos desarrollos", insistió la economista.
La concepción de ciudad que plantearon los ponentes es responsabilidad de los tres socios financieros que participan en el negocio inmobiliario: los propietarios del suelo, los promotores inmobiliarios y el ayuntamiento. "Puede haber ayudas externas, como las inversiones de otras administraciones públicas, pero la construcción de nueva ciudad la gestionan básicamente estos tres socios".
   
Reparto de las plusvalías
El reparto de las plusvalías generadas por el desarrollo urbanístico deberían repartirse, según la tesis planteada por los responsables de Mur&Clusa Associats, en función de lo que aporta cada socio. "El ayuntamiento, como representante de la colectividad, aporta el aprovechamiento, y una parte de la plusvalía deberían retornarse en forma de vivienda protegida, sistemas de ciudad y transporte público, porque los nuevos desarrollos imponen unos costes de movilidad que no se asumen".
La ciudad, por tanto, a través de su ayuntamiento, "regala" edificabilidad, que se traduce en beneficios y plusvalías para el promotor los propietarios de suelo.
Como contraprestación, la ciudad debería recibir una parte de esas plusvalías.Una cantidad compatible con una rentabilidad privada que compense el riesgo de la operación inmobiliaria. "Actualmente, los promotores tienen derecho al 90% del aprovechamiento, mientras que el ayuntamiento recibe sólo un 10%, cantidad insuficiente en la mayoría de los casos, que no llega a compensar el coste de los equipamientos públicos generados".
¿Cómo recuperar parte de las plusvalías? Sara Mur propuso que los nuevos desarrollos asumieran más cargas urbanísticas, impuestas en el planeamiento o concertadas mediante convenio. El punto de partida de este reparto es el estudio de viabilidad económica de la inversión inmobiliaria, cuyas principales variables son el valor del suelo, la rentabilidad de las inversiones, la cuota de inversión pública y la recuperación de plusvalías. El círculo se cerraría con la certeza de que una ciudad dotada de mejores infraestructuras incrementa a su vez el valor de los inmuebles.
Para lograr un acuerdo a tres bandas, "los socios imponen sus condiciones. La promoción quiere rentabilidad, la propiedad quiere el mayor precio posible por su suelo y la administración quiere recuperar plusvalías en infraestructuras para la ciudad y vivienda protegida. En definitiva, hay que alcanzar unos resultados que den un valor de repercusión del solar y un valor antes de urbanizar que satisfagan a los tres socios".
La antigua LRAU hizo una gran aportación, que se mantiene en la LUV, que fue desligar la figura del urbanizador de la propiedad del suelo e introducir la competencia en el desarrollo urbanístico. "La LRAU suprimió de esta forma el derecho de veto efectivo que tenía la propiedad, tratando de conseguir así una mayor disponibilidad de suelo urbanizado y un menor crecimiento de los precios".
Efectivamente, hay más suelo urbanizado disponible en menores plazos. De noviembre de 1994 a abril de 1998, se aprobaron 496 PAI (Planes de Actuación Urbanística) y 736 se encontraban en fase de tramitación, lo que permitió sin limitaciones de oferta un ritmo de
construcción entre 25.000 y 30.000 viviendas al año. En cuanto a los precios de la vivienda en la Comunidad Valenciana, el último año ha crecido un 22% por encima de la media nacional. El precio del metro cuadrado se situó en 1.547 euros, un 54% del precio del metro cuadrado de Madrid. En comparación con Cataluña, el precio del metro cuadrado supone el 71%.
Con una comparativa más amplia, en el último ciclo del mercado inmobiliario la Comunidad Valenciana ha tenido precios más bajos que la media española y que muchas otras Comunidades, ya desde 1987, mucho antes de la LRAU. En los últimos años, sin embargo, la cifra se ha disparado. "La LRAU no ha hecho que el crecimiento de los precios sea menor". Entre 1991 y 2003, el precio en España creció un 35% frente al 38% de la Comunidad Valenciana, aunque por debajo de los crecimientos de Madrid y Barcelona.
Según un estudio comparativo de los PAI en Alicante en 2005, los costes medios de urbanización más indemnizaciones fue de 55 euros por metro cuadrado. En Valencia se sitúa en 77 euros por metro cuadrado, unos valores bajos en comparación con otras zonas.
Sara Mur puso tres ejemplos de proyecto urbanísticos de renovación integral, económicamente viables, con recuperación pública de plusvalías: La Marina, en la Zona Franca de Barcelona, donde se construyó un 47% de vivienda protegida; la renovación integral del sector "Las Harineras" de Huesca, cuyo objetivo principal era el traslado de industrias con el mantenimiento del empleo; y la renovación urbanística del sector Teis-Guixar de Vigo, que supuso el realojo de 500 viviendas y la internalización de sistema viario de ciudad. "Estos casos demuestran que las tres partes pueden ponerse de acuerdo porque hay rentabilidad suficiente para el promotor que invierte, resulta un valor inicial del suelo suficiente para la propiedad que vende (los valores catastrales actualizados porque son la base de la aportación de la propiedad a la financiación pública) y se recuperan plusvalías para la ciudad". En estos proyectos, los costes medios de urbanización se situaron entre los 210 y los 240 euros por metro cuadrado construido.
   
Parámetros urbanísticos
Los responsables de Mur&Clusa Associats han establecido unos parámetros para repartir equitativamente las retribuciones del negocio inmobiliario en la Comunidad Valenciana. De acuerdo con sus cálculos, el TIR de la inversión en urbanización y promoción debe situarse entre el 12% y el 14% anual, siguiendo siempre las tasas orientativas de la normativa hipotecaria para usos residenciales; el valor residual del suelo debe oscilar el 7-9% del precio inmobiliario final; los costes de urbanización mínimos deben situarse en 150 euros el metro cuadrado,"no los cincuenta o setenta euros que se están dando actualmente";
la inversión en sistemas de ciudad y transporte no debe ser inferior al 10% del precio de la vivienda; entre el 40% y 50% de la vivienda construida debe ser protegida; el 55-65% del suelo debe cederse para infraestructuras y equipamientos municipales; y debe incorporar suelo no urbanizable de cesión, los llamados pasillos ecológicos "que no debe ser remunerado a precio de suelo urbanizable".
Mur concluyó su tesis afirmando que "si no se dan estas cargas de urbanización, significa que alguno de los socios obtiene beneficios extras. Por lo tanto, hay aprovechamiento urbanístico regalado. En definitiva, insistimos en que es el planeamiento, la gestión municipal, la economía. No es la norma".
   
Joaquim Clusa tomó el relevo de su socia para afirmar que "cuando planteamos estos módulos de coste, reflejamos desde nuestra profesión cómo la "ciudad privada", a la que damos aprovechamiento urbanístico y lucrativo, financia la "ciudad pública", que son las infraestructuras, el suelo público y, en parte, la vivienda protegida. La construcción de la ciudad se posibilita desde el planeamiento urbanístico, la gestión urbanística y las decisiones de las administraciones públicas. El planeamiento urbanístico crea valor".
Clusa explicó el Plan General de Vigo, experiencia práctica de las tesis defendidas por los ponentes, donde se demuestra que la iniciativa privada puede "devolver" parte de sus beneficios en infraestructuras y servicios de ciudad, "llegando a cubrir el 23% de los gastos municipales en sistemas generales de ciudad".
El economista catalán explicó que la posibilidad de absorber más o menos cargas depende "en último término del precio inmobiliario, que no es el mismo en Valencia que en Madrid. El suelo vale lo que el vuelo, dicen en Madrid, porque el planeamiento urbanístico no reduce los valores inmobiliarios del mercado libre. Las cargas urbanísticas y los convenios no podrán ser del mismo orden, pero sí proporcionalmente semejantes. La proporción de vivienda protegido a precios tasados posibilita, en cambio, que la mayor parte de la demanda excluida del mercado libre pueda acceder a la vivienda".
Clusa terminó con una noticia aparecida en prensa en marzo sobre la iniciativa del Ayuntamiento de la Pobla de Vallbona de financiar las infraestructuras públicas cobrando un canon a los PAI en función de los metros cuadrados que se intervienen. "Esto también es la economía", zanjó.
Por último, preguntados por la reacción de la iniciativa privada ante el planteamiento de convenios, Mur respondió que si el estudio de viabilidad económica justifica una rentabilidad adecuada al riesgo de la operación los asumen.
En definitiva las cargas de infraestructura y vivienda protegida que establecen las normativas urbanísticas, como mínimo, para los nuevos desarrollos urbanos son insuficientes, si la "economía" lo permite. Los "cuántos", en cada caso, son tanto o más importantes que el "cómo".
   

DESTACADOS

"Los ponentes defendieron la tesis de que, por encima de la normativa, es el planeamiento, la gestión y la búsqueda de convenios lo que realmente repercute en el desarrollo de las ciudades y en la creación de vivienda protegida. En definitiva, la economía"
"El TIR de la inversión en urbanización y promoción en la Comunidad Valenciana debe situarse entre el 12% y el 14% anual; el valor residual del suelo debe oscilar el 7-9%

del precio inmobiliario final; los costes de urbanización mínimos deben situarse en 150 euros el metro cuadrado; la inversión en infraestructuras y transporte no debe ser inferior al 10% del precio de la vivienda; entre el 40% y 50% de la vivienda construida debe ser protegida. Todo ello porque los precios inmobiliarios lo pueden soportar"

La conferencia en formato ppt puede consultarse en www.murclusa.com (Conferencias)